乐观
20%触发条件
再现政策脉冲，或 37 套滞销盘集中降价 5%+ 引发换手
成交价走向
成交中位上移；三房段折让收窄到 12%
小区行情 · 上海浦东
绿洲康城亲水湾二手房行情（2026年11月）：卖得动吗、什么价、往后怎么走
报告日期 2026-11-02 · 下次更新：2026-12 · 成交数据截至 2026-10 · 挂牌快照 2026-11-13
总览
在售挂牌中位价
53,780元/㎡
挂牌快照 2026-11-13，沿用报告挂牌口径
附注：挂牌率约 2.1%
近 6 月成交中位
47,905元/㎡
近 6 月成交中位，截至 2026-10
附注：65 笔 · 较前 3 月 +2.7%（46,656）
三句话结论
绿洲康城亲水湾御桥板块近 3 月成交第 2 名（21 套）、价格排板块第 18/25，是板块成交量底盘。近 6 月成交中位 47,905 元/㎡（65 笔），环比 +2.7%；但去化 13.5 个月超出健康带，37 套 240 天+ 滞销盘占在售四分之一。同一个小区里存在两个市场：两房几乎无折让（4.3%）、三四房靠折让卖（15.5%）。
兔博士 · 小区级聚合研判
01
更多核心数字
从挂牌、成交到流动性，读懂市场的因果链
挂牌
供给端在售 / 近 30 天新挂
149套
新挂 31 套 · 中位 56,629，高于在售
报价-成交台阶
12.3%
靠逐套议价消解，非集体降价
成交
需求端近 3 月月均成交
11.0套
御桥板块第 2 名（近 3 月 21 套）
主力分段中位
两房 5.02万
三房+ 4.66 万 · 三房段 2026H2 反弹
流动性
压力端库存去化
13.5个月
149 套 ÷ 月均 11 套，超健康带上沿
滞销盘 · 挂满 240 天
37套
占在售 24.8%，清一色按 2022 年价挂
折让率 · 横截面
10.9%
纵向（报价→网签）中位 8.9%（154 笔）
02
分户型看行情
同一个小区，不同户型有不同的价格逻辑
| 面积段 | 近6月成交 | 在售 | 在售去化 | 报价中位 | 12月成交中位 | 折让率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一房 ≤60㎡ | 1 笔 | 14 套 | 样本薄 | 51,101 | 41,199 | 19.4% |
| 两房 60–90㎡ | 27 笔（42%） | 62 套 | 14.3 个月 | 53,762 | 51,470 | 4.3% |
| 三房+ 90㎡+ | 37 笔（57%） | 73 套 | 10.9 个月 | 55,800 | 47,139 | 15.5% |
两房折让 4.3%、三房+折让 15.5%：两房段报价几乎就是成交价，台阶集中在三房+段。
买方出价参考区间
完整出价区间与推导见 15 页完整报告
加企微领取完整报告03
放在御桥板块，处于什么位置
近 3 月成交套数2/37
近 3 月成交套数板块第 2/37
近 6 月成交中位18/25
近 6 月成交中位板块第 18/25
在售挂牌中位25/36
在售挂牌中位板块第 25/36
本盘较板块中位折价 12%。
04
未来 3 个月，往后怎么走
三种情景，关注触发条件与成交价走向
中性
55%触发条件
现状延续，季节性回落后再回升
成交价走向
成交价横盘，两房与三房走势平稳
悲观
25%触发条件
新挂持续 > 成交，库存破 165 套
成交价走向
成交中位下探，三房段再让 5%
05
小区档案
| 地址 | 康桥路1558弄，浦东御桥板块 |
|---|---|
| 规模 | 约 7,000 户 |
| 物业费 | 1.77 元/㎡·月 |
| 轨交 | 御桥地铁站 1,199 米（11/18 双线） |
| 商业 | 亲水湾生活广场 201 米 |
距离为直线距离
06
常见问题
绿洲康城亲水湾现在多少钱一平？
在售挂牌中位 53,780 元/㎡；近 6 月成交中位 47,905 元/㎡。
绿洲康城亲水湾三房+ 90㎡+报价和成交差多少？
三房+ 90㎡+ 报价中位 55,800 元/㎡，12月成交中位 47,139 元/㎡，折让率 15.5%。
绿洲康城亲水湾好卖吗？
近 3 月月均成交 11.0 套，库存去化 13.5 个月；三房+在售去化 10.9 个月。
07
数据口径
成交为网签价，2024-11 至 2026-10 原始 336 笔，剔除异常与关联交易并去重，清洗后 256 笔；挂牌为 2026-11-13 快照，数据来自大型中介机构公开挂牌信息，去重后 149 套。本页为小区级聚合数据，不代表任何一套房的估值。
本页挂牌数据为近30天口径，快照 2026-11-13，与月度榜单口径不同
查看完整数据方法说明 ↗08
榜单与相关小区
本小区在 2026年10月上海新增挂牌TOP10 中并列第 5
2026年10月上海二手房新增挂牌TOP10小区