乐观
20%触发条件
主城区政策放松（税费/信贷），或两房段挂牌集中下调
成交价走向
两房段止跌企稳，台阶开始合拢
小区行情 · 上海静安（原闸北）
绿洲雅宾利花园二手房行情（2026年11月）：卖得动吗、什么价、往后怎么走
报告日期 2026-11-02 · 下次更新：2026-12 · 成交数据截至 2026-10 · 挂牌快照 2026-11-13
总览
在售挂牌中位价
103,548元/㎡
挂牌快照 2026-11-13，沿用报告挂牌口径
附注：被 84 套 100㎡+ 大户型垫高
近 6 月成交中位
65,550元/㎡
近 6 月成交中位，截至 2026-10
附注：15 笔 · 较前 3 月 −7.1%（70,557）
三句话结论
绿洲雅宾利花园位于静安内环内，777 户小社区近 3 月成交 11 套，排西藏北路板块第 2。名义折让率 36.7%、去化 39.6 个月的读数要拆开看：在售 132 套里 84 套（64%）是 100㎡+ 大户型与 260–430㎡ 大平层，近 6 个月只成交 3 笔。真正流动的主力两房段折让 20.7%，成交中位 6.56 万且还在阴跌（−7.1%），供给与需求存在结构错位。
兔博士 · 小区级聚合研判
01
更多核心数字
从挂牌、成交到流动性，读懂市场的因果链
挂牌
供给端在售 / 近 30 天新挂
132套
新挂 25 套 · 中位 97,835，已低于在售
主力段报价-成交台阶
23%
两房在售 93,720 vs 同段成交 72,321
成交
需求端近 3 月月均成交
3.3套
板块第 2 名（81 个有成交小区）
主力段走势
八季连跌 −15.3%
两房段 82,152 → 69,588，无平台期
流动性
压力端库存去化（全盘）
39.6个月
132 套 ÷ 月均 3.3 套；主力段 14 个月
滞销盘 · 挂满 240 天
42套
占在售 31.8%，几乎全是大户型
折让率 · 横截面
36.7%
结构幻觉：主力两房段真实 20.7%
02
分户型看行情
同一个小区，不同户型有不同的价格逻辑
| 面积段 | 近6月成交 | 在售 | 在售去化 | 报价中位 | 12月成交中位 | 折让率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一房 ≤70㎡ | 0 笔 | 6 套 | 无成交 | 106,549 | 60,720（1 笔） | 43.0%（样本薄） |
| 两房 70–100㎡ | 12 笔（80%） | 42 套 | 14.0 个月 | 93,720 | 74,320 | 20.7% |
| 三房+ 100㎡+ | 3 笔（20%） | 84 套 | 约 252 个月 | 109,767 | 65,480 | 40.3% |
两房段是唯一的市场：贡献 80% 成交、去化 14 个月。
买方出价参考区间
完整出价区间与推导见 15 页完整报告
加企微领取完整报告03
放在西藏北路板块，处于什么位置
近 3 月成交套数2/81
近 3 月成交套数板块第 2/81
近 6 月成交中位15/38
近 6 月成交中位板块第 15/38
在售挂牌中位13/75
在售挂牌中位板块第 13/75
比万科翡翠雅宾利低 15%、比同门二期低 12%，差距在产品与物业。
04
未来 3 个月，往后怎么走
三种情景，关注触发条件与成交价走向
中性
55%触发条件
现状延续
成交价走向
成交价延续阴跌但斜率放缓
悲观
25%触发条件
大户型滞销盘集中降价，向下传染两房
成交价走向
两房段继续下探；名义折让突破 40%
05
小区档案
| 地址 | 中华新路288弄，西藏北路板块 |
|---|---|
| 规模 | 777 户 |
| 物业费 | 2.80 元/㎡·月 |
| 轨交 | 中兴路地铁站 433 米 |
| 商业 | 艾尚天地购物中心B区 1002 米 |
距离为直线距离
06
常见问题
绿洲雅宾利花园现在多少钱一平？
在售挂牌中位 103,548 元/㎡；近 6 月成交中位 65,550 元/㎡。
绿洲雅宾利花园两房 70–100㎡报价和成交差多少？
两房 70–100㎡ 报价中位 93,720 元/㎡，12月成交中位 74,320 元/㎡，折让率 20.7%。
绿洲雅宾利花园好卖吗？
全盘库存去化 39.6 个月；两房段贡献 80% 成交，在售去化 14.0 个月。
07
数据口径
成交为网签价，2024-11 至 2026-10 原始 70 笔，剔除异常与关联交易并去重，清洗后 50 笔；挂牌为 2026-11-13 快照，数据来自大型中介机构公开挂牌信息，去重后 132 套。本页为小区级聚合数据，不代表任何一套房的估值。
本页挂牌数据为近30天口径，快照 2026-11-13，与月度榜单口径不同
查看完整数据方法说明 ↗08
榜单与相关小区
本小区在 2026年10月上海新增挂牌TOP10 中并列第 9
2026年10月上海二手房新增挂牌TOP10小区